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孙庭超律师 孙庭超律师,具备十年法律及相关行业从业经历,获得证券从业资格、基金从业资格。先后毕业于辽宁医学院及大连海事大学法学院(法律硕士)具有法学、医学、金融等教育背景及工作经历。2007年就职于国有三级甲等医院医务科,... 详细>>

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物业纠纷系列问题解析之一 业主在物业管理活动中的权利与义务

2007101日起实施的《物权法》中规定了建筑物区分所有权之法律关系,其奠定了调整物业管理中各类主体之间权利义务关系的基础。20095月最高院公布了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》,两部司法解释为律师办理物业纠纷案件提供了重要依据。但由于物业管理涉及到小区居民生活方方面面,极为琐碎且具体,业主与业主之间、业主与物业管理公司之间各种纠纷纷繁复杂,且新情况、新问题层出不穷,故物业纠纷的解决一直考验着律师的理论知识及办案技巧。为正确适用法律,有效化解物业管理纠纷,笔者将从物业纠纷常见问题着手解析物业纠纷之解决方法。本文先行讨论物业管理活动中业主的权利与义务,文末总结物业纠纷常用法律依据,以供各位读者参考。

一、物业管理活动中业主的权利与义务

《物业管理条例》第6条第2款规定:“业主在物业管理活动中,享有下列权利:

 (一)按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务;

 (二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;

 (三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;

 (四)参加业主大会会议,行使投票权;

 (五)选举业主委员会成员,并享有被选举权;

 (六)监督业主委员会的工作;

 (七)监督物业服务企业履行物业服务合同;

 (八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

 (九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;

 (十)法律、法规规定的其他权利。”

 《物业管理条例》第7条规定:“业主在物业管理活动中,履行下列义务:

 (一)遵守管理规约、业主大会议事规则;

 (二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

 (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

 (四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;

 (五)按时交纳物业服务费用;

 (六)法律、法规规定的其他义务。”

根据上述法律规定,对于业主权利义务的认定,应该从三个方面去解读:(1)上述《物业管理条例》中关于业主权利义务的规定,仅是关于业主在物业管理活动中享有权利及负有义务的规定,并不等同于业主所享有的全部权利和负担的全部义务;(2)对业主的权利义务的理解,还应结合《物权法》关于建筑物区分所有权的相关规定,作全面解释;(3)业主权利义务的根源在于业主依法享有的建筑物区分所有权。

建筑物区分所有权中各项权利的聚合性,决定了业主身份的多样性和权利义务内容的复杂性。在建筑物区分所有权的框架中业主具有多重权利并承担多重义务:

1)在依法取得所有权的情况下,业主是专有部分的所有权人,其对专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。在可以认定为业主的情形下,该业主对于专有部分的占有、使用、收益的权利与前者是相同的,但其对专有部分的处分效果往往受到影响和制约。无论属于何种情形,业主(包括可以认定的业主)在行使专有部分权利的时候,都要尊重其他业主的合法权益,不能滥用权利从事损害建筑物安全、破坏生活秩序等有害行为;(2)在依法取得专有部分所有权的情况下,业主是共有部分的共有权人,其对共有部分享有共有权。可以认定为业主的情形下,该业主享有基于特定目的而合理利用共有部分的权利。无论属于何种情形,业主在利用共有部分的时候,都不得妨碍其他业主对共有部分的利用自由,非经业主大会授权也不得从事改变共有部分用途和使用功能的行为;(3)无论是基于依法取得专有部分所有权应当认定为业主,还是其他情形下可以认定为业主,都是业主群体的成员,享有相应的业主权利,有权对共有和共同管理权的重大事务进行表决。同时负有遵守业主协议、章程和接受管理者管理的义务。

二、物业纠纷常用法律依据汇总

(一)中华人民共和国物权法;

(二)中华人民共和国合同法;

(三)物业管理条例;

(四)最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释;

(五)最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释;

(六)前期物业管理招标投标管理暂行办法;

(七)物业服务收费管理办法;

(八)物业服务收费明码标价规定;

(九)物业服务定价成本监审办法(试行);

(十)物业服务企业资质管理办法;

(十一)业主大会和业主委员会指导规则;

(十二)住宅专项维修资金管理办法;

(十三)住宅室内装饰装修管理办法;

(十四)物业承接查验办法;

(十五)最高人民法院关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格请示一案的复函。



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